物业管理常见问题及解决措施

物业管理常见问题及解决措施

   住宅物业管理是业主通过选聘物业服务企业等形式,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维护、养护和管理,维护物业区域内的环境卫生和秩序的活动。
   各地根据《物权法》和国务院《物业管理条例》,均相继出台有地方性物业管理条规,同时积极探索业主自治和政府依法监管相结合,房管部门负责物业行业发展管理监督,民政部门负责区街所辖社区业委会组建等指导监督,其他部门按各自职责负责物业管理活动的相关监督管理,将物业管理融入城市基层社会治理,初步形成业主、物业、社区“三方联动”机制。
   各地在加强物业行业行政监管,有效促进其规范发展的同时,通过调研发现物业服务企业运营服务和财务管理、执行物业管理政策、物业行业行政监管等方面还存在一些问题,需要予以纠正和规范。
   一、发现问题
   (一)小区物业服务和财务管理存在的问题
   1.小区物业企业未与业委会签订物业服务合同,造成物业服务缺乏合同依据,双方权益难以保障。有的小区物业企业未配齐服务人员,导致服务质量难以保证。
   2.小区自管物业财务管理不规范,不设会计账簿,白条列支和将物业相关经费存放个人账户,现金收入达数百万元。有的小区业委会公共收益财务管理不规范,缺乏相应制约和监督。
   3.小区物业公司未开设公共收益专户单独核算,公共收益被挤占挪用。有的物业企业将物业费和车辆停泊管理费收入不入账,直接坐支。
   4.少数物业公司未按规定对公共性收益收支情况实行“四公开一监督”公示制度。
   (二)物业管理政策执行存在的问题
   1.相关职能部门协同治理小区工作不到位,未形成有效合力。一般物业服务投诉问题中,属于职能部门的问题较多,投诉集中在违章搭建、住改商、毁绿等方面。按规定涉及综合治理问题应由各相关职能部门进入小区处理。但目前有的部门主动参与小区治理的意识还不够强,还未形成有效合力机制。
   2.房龄较长的小区物业收费偏低,物业企业运营较困难。有的地方普通住宅物业服务费及车辆停泊服务费指导价格,已经十多年未调整标准偏低,目前房龄较长的大部分小区物业费仍执行这一标准。市场化物业企业收不抵支,弃管不断发生。
   3.部分专营单位将部分工作交由物业企业承担,加重企业负担。现行物业管理相关规定要求供水、供电等专营单位应服务到终端,收费到终端。目前仍有很多小区依然由物业企业维护到终端,代收业主相关使用费用。
4.老旧小区和还建小区公共部位维护维修难问题突出。老旧小区缴纳住宅专项维修资金金额小、比例低,还建小区普遍未设立住

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