关于建立老旧小区物业管理长效机制的指导意见

　　　　为进一步巩固我市老旧小区改造成果,改善居住环境,提高居民生活质量,建立老旧小区物业管理体系，提升管理水平，根据《吉安市住宅物业管理条例》等有关规定，现就全市范围内实施改造的老旧小区建立物业管理长效机制工作提出如下指导意见。
　　　　一、指导思想
　　　　坚持以***新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实中央和省委省政府关于加强老旧小区改造工作的部署和要求，以老旧小区改造工作为基础，巩固老旧小区改造成果，逐步探索和构建全市范围内实施改造的老旧小区物业管理长效机制，做好改造“后半篇文章”，持续提升群众的获得感、幸福感和安全感。
　　　　二、工作原则
　　　　（一）坚持党组织领导、业主决策、属地部门指导相协调的原则。实施改造的老旧小区物业管理工作要充分发挥基层党组织领导核心作用，加强基层党建联建工作；以业主自治为基础，尊重业主参与权和决策权；各县（市、区）政府（管委会）组织街道办事处（乡镇人民政府）及相关部门做好具体事项的实施、推进与协调工作；各行业主管部门按照各自职责加大业务指导和行业监管力度。
　　　　（二）坚持改造与管理同步实施的原则。实施改造的老旧小区，改造工作启动前物业管理与改造工程同步表决,业主同意实施物业管理并交纳物业服务费的，优先列入改造计划。改造中物业服务企业或其他管理单位要全程参与，提出合理化建议。改造后管理单位要无缝对接，即时有效开展物业服务。
　　　　（三）坚持业主缴费与政府扶持相结合的原则。改造后的老旧小区物业服务费用由业主缴纳，各县（市、区）政府（管委会）予以一定的支持。
　　　　三、组织实施
　　　　（一）落实属地管理责任，实现物业管理全覆盖。
　　　　1.明确工作职责。各县（市、区）政府（管委会）对本行政区域内改造后老旧小区物业管理活动负总责；县级物业管理主管部门负责相关政策制定、综合协调和业务指导工作；街道办事处（乡镇人民政府）明确专门机构，负责辖区内改造后老旧小区物业管理活动的具体实施和监督工作，指导、监督所辖区域内的业主依法成立业主大会和选举业主委员会，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，指导和监督辖区内物业管理项目的移交，调解处理物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系；社区居民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）依法开展物业管理的相关工作。
　　　　2.合理划分物业管理区域。对规模较小、零星分散的老旧小区，县级物业管理主管部门要指导街道办事处（乡镇人民政府），按照方便管理、公共资源共享的原则，结合老旧小区改造实际情况，对物业管理区域进行合理划分，将原来较为分散的老旧住宅楼整合为具有一定规模的物业管理区域，并在老旧小区改造时为后续物业管理增设必要的物业管理用房、门卫岗亭等设施。
3.引入物业管理。物业管理区域确定后，在街道办事处（乡镇人民政府）指导监督下，社区居民委员会牵头组织召开业主大会会议，确定小区物业管理模式、物业管理单位、物业服务内容、服务标准、服务费用等相关事项。物业服务可以实行综合服务，也可选择如保洁、保安等单项或组合的“菜单式”服务。对无法成立业主大会的，街道办事处（乡镇人民政府）应按照《吉安市住宅物业管理条例》有关物业管理委员会的规定，组建物业管理委员会，代行业主委员会的职责，引进专业物业服务企业进行管理或在街道办事处（乡镇人民政府）的指导下开展业主自治管理。各地也可探索由县级有关部门或街道办事处（乡镇人民政府）成立国有物业服务企业，对改造后的老旧小区实行物业管理

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